1층 가게 2층 주택, 즉 상가주택을 팔 때 양도소득세는 주택과 상가 부분을 따로 떼어 계산합니다. 주택 면적이 상가보다 크다고 해서 건물 전체를 주택으로 보고 비과세 혜택을 주던 시절은 이제 지났습니다. 2022년부터 바뀐 세법이 적용되기 때문에 이 점을 모르면 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다.
한 건물에 상가와 주택이 같이 있는 겸용주택은 은퇴 후 안정적인 월세를 받으며 거주도 할 수 있어 많은 분들이 선호하는 부동산 형태입니다. 저 역시 이런 건물 하나쯤 갖고 싶다는 생각을 자주 하는데요. 하지만 막상 이런 건물을 팔 때가 되면 세금 계산이 무척 복잡해집니다. 특히 최근 세법이 개정되면서 계산 방식이 완전히 달라졌기 때문에, 예전 지식만 믿고 있다가는 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
주택 면적이 상가보다 크면 무조건 비과세 혜택을 받을 수 있나요?
결론부터 말하면 그렇지 않습니다. 2022년 1월 1일 이전에는 주택 면적이 상가 면적보다 조금이라도 크면 건물 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 통째로 받을 수 있었습니다. 그래서 일부러 주택 면적을 더 크게 설계하는 것이 절세의 꿀팁처럼 여겨졌죠. 하지만 이제는 양도 가액이 12억 원을 초과하는 고가 겸용주택의 경우, 주택과 상가 면적에 상관없이 각각을 별개의 부동산으로 보고 세금을 계산합니다. 즉, 주택 부분은 주택으로, 상가 부분은 상가로 따로따로 양도소득세를 매기는 방식입니다.
그렇다면 양도소득세는 구체적으로 어떻게 계산해야 할까요?
핵심은 전체 양도차익을 주택과 상가 면적 비율대로 나누는 안분계산에 있습니다. 계산 과정은 생각보다 명확하니 차근차근 따라 해보시면 감을 잡을 수 있습니다. 세금 계산은 보통 다음과 같은 순서로 진행됩니다.
- 1단계: 건물 전체의 양도차익을 계산합니다. (양도차익 = 전체 양도가액 – 전체 취득가액 – 필요경비)
- 2단계: 계산된 전체 양도차익을 주택과 상가의 연면적 비율에 따라 나눕니다.
- 3단계: 주택 부분 양도차익과 상가 부분 양도차익에 대해 각각의 세법 규정을 적용해 최종 세금을 산출합니다.
예를 들어 전체 양도차익이 5억 원이고 주택과 상가 면적이 6대 4 비율이라면, 주택 부분의 양도차익은 3억 원, 상가 부분의 양도차익은 2억 원으로 나누어 계산을 시작하는 셈입니다.
1세대 1주택 비과세 혜택은 아예 못 받는 건가요?
아닙니다. 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 오직 주택 부분에 한해서만 가능합니다. 1세대 1주택자가 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족했다면, 안분계산으로 나온 주택 부분의 양도차익에 대해 양도가액 12억 원까지는 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다. 하지만 상가 부분의 양도차익은 1세대 1주택 여부와 아무런 관계없이 무조건 과세 대상이 됩니다. 이것이 가장 큰 변화이자 핵심입니다. 상가 부분은 장기보유특별공제를 적용받을 수는 있지만 비과세는 아니라는 점을 꼭 기억해야 합니다. 제가 직접 세무 상담을 받아보니 이 부분을 가장 많이들 헷갈려 하시더군요.
이제 1층 가게 2층 주택, 즉 상가주택의 양도소득세는 주택과 상가를 별개로 취급하는 것이 원칙이 되었습니다. 주택 면적이 더 크다는 사실만으로 전체 비과세를 기대하던 시대는 끝났습니다. 바뀐 규정을 정확히 이해하고 주택 부분에 대한 비과세 요건을 꼼꼼히 챙기는 한편, 상가 부분에 대한 세금은 당연히 내야 할 몫으로 생각하고 자금 계획을 세우는 것이 현명합니다. 물론 실제 계산은 건물과 토지의 가치 평가 등 복잡한 요소가 많으니, 양도 전 반드시 세무 전문가와 상담하여 정확한 예상 세액을 확인하는 것이 최선의 절세 전략일 것입니다.